“Мыльный пузырь”. Украинскому рынку недвижимости предрекают падение

Нацбанк пугает «пузырем» на рынке жилой недвижимости, инвестбанкиры тоже поминают «пузырь» все чаще, пишет Павел Харламов в №33 Журнала Корреспондент. А что на самом деле происходит с квадратными метрами и ценами на них, а также с застройщиками и их новостройками?

Самый масштабный обвал на украинском рынке первичной недвижимости случился в 2009 году — вслед за банковским кризисом и полуторакратной девальвацией гривны. И не случайно: стремительный рост цен на квадратные метры в 2004-2008 годах подогревался кредитами на жилье. Банки раздавали ипотечные займы буквально с закрытыми глазами — преимущественно в долларах и евро. Резкая девальвация гривны и замораживание кредитования подкосили рынок, в результате чего цены на недвижимость обрушились в два и более раза.

Но уже в 2011-2012 годах первичка снова начала расти. В 2012 году, например, застройщики сдали в эксплуатацию 10,75 млн кв. м жилья, что стало рекордом за все годы независимости Украины. И с того момента объемы строительства особо не снижаются, балансируя на отметке 10-11 млн кв. м в год.

Но если до кризиса вместе с темпами застройки взвинчивались и цены на недвижимость, то с 2014 года наблюдается обратная тенденция. Средняя валютная стоимость «квадрата» в 2017 году достигла уровня 2005 года. Застройщики объясняют дешевизну трехкратным ослаблением гривны по отношению к доллару, которое, как мы помним, произошло как раз в 2014 году. Некоторые эксперты уверены в том, что на рынке раздувается очередной «пузырь», который может привести к новому обвалу.

Пять штук на «рубль»

Порог входа в первичку сейчас действительно очень низкий. Даже в Киеве, который остается самым дорогим в Украине городом с точки зрения инвестирования в недвижимость, нижняя планка цены квадратного метра упорно цепляется за $450-500. «Причем наблюдается явное сокращение ценового разрыва между дешевым и дорогим жильем», — уточняет Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании ТММ.

Это означает, что в диапазоне от $550 до $950 за «квадрат» можно встретить предложения не только в жилых комплексах комфорт, но и бизнес-класса. Подешевел и премиум: при заявленных прайсах за 1 кв. м в элитных новостройках от $2.500 до $3.000 реальные сделки, по данным риэлторов, нередко проводятся по $1.800-2.000. На ранних же этапах строительства в премиум можно войти и по $1.350-1.500 за 1 кв. м.

В пригородах Киева и регионах цены еще слаще. В таких городах, как Львов, Одесса, Днепр и Харьков, можно без особого труда подыскать предложения с ценником на 15-25% ниже столичного. То есть от $300-400 за 1 кв. м. А это уровень уже не 2005-го, а 2002-2003 годов.

Праздник щедрости

Что забавляет: даже в такой ситуации, когда цены на жилье и без того зажаты в тиски, застройщики умудряются делать скидки для реальных покупателей до 20-30%. Далеко ходить не нужно: сайты строительных компаний буквально пестрят от акций и спецпредложений. При этом девелоперы уверяют, что в обозримом будущем увеличивать цены на квадратные метры они не планируют. «Ценовая ситуация на первичном рынке до конца 2017 года будет стабильной. Возможны лишь небольшие колебания стоимости квадратного метра, в пределах 5%», — рассказывает Максим Барбаш, глава совета директоров строительной компании GEOS. Более того, по данным консалтинговой компании ARPA Real Estate, в течение I полугодия 2017 года долларовые цены на первичную недвижимость снизились на 1,5-2%.

Все это лишь подтверждает опасения, что первичный рынок если не уперся в дно, то близок к застою. Объяснение очень простое: только избыточный спрос дает застройщикам возможность диктовать свои условия. А сейчас ситуация диаметрально противоположная. Вот вам и цена ниже некуда, а еще скидка и рассрочка в придачу.

Сокращается и количество сделок по купле-продаже новых квартир. «Количество сделок на первичном рынке не достигает и 5 тыс. в год [Киев]. При этом только за I полугодие 2017 года стартовало 30 новых новостроек и на рынок «вышло» около 21 тыс. новых квартир. Если ситуация в Украине не изменится, при таких темпах продаж жилья в стране хватит на 10 лет вперед», — говорит Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

Еще один красноречивый показатель — это переоцененность недвижимости (см. инфографику). Считается, что вложения в покупку квадратных метров должны окупить себя в течение 8-9 лет сдачи квартиры в аренду. Если деньги возвращаются гораздо быстрее — жилье недооценено, дольше — переоценено. Учитывая, что срок окупаемости вложений в первичку по-прежнему колеблется в пределах 10-11 лет аренды (для дорогого жилья — все 13-14 лет), ценам еще есть куда падать. Ну или ставкам аренды еще есть куда расти. Но они пока что расти не торопятся — к радости арендаторов и к печали рантье.

За чей счет банкет?

Конечно, по мнению рядового покупателя все очень и очень радужно. Огромный выбор жилья по привлекательным ценам. Чего еще хотеть? Но загвоздка в том, что низкий спрос на жилье лишает застройщиков постоянного притока денег, необходимых на строительство. Поэтому для тех, кто решается на покупку недостроенного жилья, существенно возрастают риски ввязаться в долгострой.

«Активное развитие первичного рынка «двигается» деньгами не конечных покупателей и банков, а частных инвесторов и собственников проектов. Но подобные бизнес-конструкции очень хрупкие и шаткие», — объясняет Артюхов.

Правда, правительство в конце лета предприняло попытку оживить рынок ипотечного кредитования. Кабинет Министров 18 августа принял постановление №616, которым разрешил Государственному ипотечному учреждению (ГИУ) предоставлять жилую недвижимость в финансовый лизинг. По сути, покупатель оформляет аренду квартиры с правом ее выкупа после погашения всех платежей по лизингу.

«Но застройщики хорошо знакомы с ГИУ уже много лет и знают, что этому учреждению выделается ничтожно мало средств. И фактически по лизингу с нами будут расплачиваться не живыми деньгами, а ценными бумагами. Поэтому такая схема малопривлекательна», — считает Говорун. К тому же даже при ставке 15,3% годовых, которую будет платить покупатель жилья, такое финансирование выглядит дорогим.

Проблемы? Получите!

По данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам (АППИ), только в Киеве 153 объекта относятся к категории проблемных, во Львове таких строек 33, в Одессе — девять. «Хотя на самом деле число проблемных строек в Украине не так велико, как кажется. Не более 10% всего количества новых объектов», — уверяет Барбаш, уточняя, что основные причины замораживания строительства — это не только отсутствие у застройщика денег, но и проблемы с разрешительной документацией.

Яркий тому пример — 40 объектов, связанных со скандальным бизнесменом Анатолием Войцеховским, который летом 2016 года был арестован, а выйдя под залог — сбежал из Украины. Практически все жилые комплексы, которые строили принадлежавшие ему компании, возводились незаконно. В результате стройки оказались заморожены, а люди, вложившие в них деньги, остались у разбитого корыта. Причем большинство покупателей соблазнялись низкой ценой, и в деятельность застройщика особо не вникали.

«В 2014 году я вложила деньги в покупку квартиры в жилом комплексе Мозаика. Дом рос как на дрожжах, а застройщик УК Сити Групп [связан с Войцеховским] реализовывал в столице пару десятков проектов. Но в январе 2015 года разразился скандал, когда МВД остановило строительство четырех крупных жилкомплексов. Среди них оказалась и моя высотка», — вспоминает киевлянка Юлия Задеряка. К слову, строительство Мозаики спустя почти два года так и не возобновилось.

Для тех, кто оказался заложником замороженной стройки, ситуация усугубляется еще и тем, что других вариантов, кроме как закончить строительство за свой счет или найти нового подрядчика, нет. Но на рынке, где предложение квадратных метров и так в избытке, застройщики особо не стремятся решать чужие проблемы. Им бы свое жилье сбыть. Так что случаев, когда инвесторы смогли вытянуть на своих плечах достройку объекта, единицы. Один из примеров — жилой комплекс Фундуклеевский по улице Богдана Хмельницкого, 58а. Кроме того, в июле 2017 года корпорация Укрбуд заявила о том, что завершит строительство ЖК Академгородок, который был заморожен еще в 2007 году.

Предупрежден — вооружен!

Действующее законодательство дает недобросовестным застройщикам массу прекрасных лазеек для обмана инвесторов. Условия строительства за последние несколько лет существенно упростились, и зачастую для закладки фундамента достаточно лишь заявления строительной компании в Государственную архитектурно-строительную инспекцию (ГАСК). Никаких сертификатов и разрешений не требуются. В итоге на земле, которая отведена под сквер или школу, внезапно вырастает высотка, а вместо заявленных 16 этажей строится 24. И это почти в равной степени вероятно как для бюджетного жилья, так и для дорогих новостроек. За примером далеко ходить не нужно: Veles Place, Космополитен, Royal Hills — все это объекты в центре столицы, строительство которых приостановлено.

«Случайно осенью 2014 году увидела рекламу столичного ЖК Меридиан. Цену предлагали фантастическую — около 7.000 грн/кв. м. Мы с мужем уже были готовы договор подписывать, но смутило то, что в отделе продаж юлили и не хотели предоставлять никаких документов. Решили не ввязываться, и не зря: буквально через месяц стройку остановили из-за того, что она незаконна», — рассказывает киевлянка Элина Романова.

Впрочем, юристы считают, что распознать мошенников и тем спасти свои деньги вполне реально. «К признакам проблемной стройки однозначно можно отнести долгосрочную остановку строительства, уголовные дела против собственников и директоров строительной компании, аресты счетов и имущества застройщика, проблемы по другим объектам», —приводит пример Игорь Корнев, управляющий партнер адвокатской фирмы GORO legal.

Но главный вопрос, который покупатель квартиры просто-таки обязан задавать сотрудникам отдел продаж, должен касаться целевого назначения участка и его статуса. «Еще до разработки проекта здания и начала каких-либо работ у застройщика должны возникнуть права на участок. В большинстве случаев это либо право аренды, либо право собственности на землю», — объясняет Дмитрий Сирота, управляющий партнер SDM Partners Law Firm.

И если компания мутит воду, то она начинает рассказывать, что права на землю оформляются и будут готовы чуть ли не завтра. «Иногда даже отсылают на сайт местных органов власти, показывают какие-то «официальные» письма о том, что земля вот-вот будет. Но к таким пояснениям стоит относиться с большой осторожностью, так как они не дают никаких гарантий, что с землей все в порядке», — предупреждает Сирота.

Выворачиваем наизнанку

Дополнительным подспорьем в поиске информации об объекте и застройщике могут стать профильные форумы (один из крупнейших находится на сайте domik.ua), а также информация, которую размещает АППИ. «В Киеве существует возможность проверить объект строительства на сайте градостроительного кадастра. Он содержит общую информацию по соблюдению застройщиком законодательства и оценку законности строительства», — рекомендует Андрей Довбенко, управляющий партнер юридической фирмы Evris.

С особой осторожностью следует относиться к наличию судебных тяжб, связанных с застройщиком и его объектами (такая информация есть в едином реестре судебных решений), а также к решениям Государственной архитектурно-строительной инспекции по приостановке строительства. «По нашему опыту ГАСК останавливает строительные работы на основании нецелевого использования земельного участка. Хотя эти предписания можно обжаловать в судебном порядке, чем пользуются недобросовестные застройщики», —рассказывает Корнев.

Но даже наличие полного пакета документов и всех разрешений не снимает угрозы того, что спустя какое-то время строительство замрет — например, ввиду нехватки денег на достройку объекта. Поэтому лучшей подстраховкой будет проверка истории тех домов, которые компания строила раньше. Если проблемы ограничивались срывом сроков сдачи на два-три месяца — это не критично. Это почти традиция такая.

Но если стройка не раз и не два замораживалась судебными решениями, а в процесс были вовлечены правоохранительные органы, лучше пройти мимо.

Благо выбор нового жилья в избытке, и цены на него застройщики гнать вверх пока что не будут.